北京东西城"平房退租"的三大阶段
2022年1月8日，北京市公布了“2022年的立法计划”：拟推进法规审议19项、立法论证3项、立项调研11项。而“北京市城市更新条例”就在其中，这意味着2022年北京市即将公布这个“城市更新条例”，从而把“城市更新”提高到了“法律层面”。
这意味着什么？我们认为重点是三件事：
第一，“老城不再拆”肯定是“北京城市更新条例”的一个重要原则，这就意味着“老城不再拆迁”将会进入“法律保护”范围。
第二，“东西城平房退租”将会成为“常态化”的城市更新项目，而不是“干几个就会停”，必将成为北京城市持续更新的“核心项目”。
第三，“产权范围会扩大，央产房、自管房及其他类型的房产”将会逐渐进入“城市更新范围”。
所以，这个“北京城市更新条例”决不可小看，一旦把“城市更新”上升到法律层面，那将是一个“长期常态化”的项目了。
其实北京老城区，也就是北京东西城的“城市更新”，经历过很多个阶段和试点，一直到2019年才最终确定了目前的“申请式退租”模式。
比如2010年的“杨梅竹斜街”，就是北京市选取的探索创新旧城改造新模式的四个试点项目之一，也是第一个“平移腾退”的试点项目。
到了2015年，东城区以南锣鼓巷片区内的福祥、蓑衣、雨儿、帽儿4条胡同为试点，开展“申请式腾退”试点。
以上两种“试点模式”，后来都暂停了。
一直到2019年北京住建委出台了“18号文件”《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，才最终确定了“申请式退租”成为东西城平房的城市更新模式。
这个“18号”文件，可在北京住建委官方查询。
根据目前的信息透露来看，我们认为东西城的“退租”，可能将会分成三大阶段来实施：
第一阶段的“试点时期”，这个阶段实际上已经结束了，2019年北京公布了“18号文件”，同时实施了“西城区的菜西退租试点”。
2020年又连续实施了多个试点项目，包括“西城的砖塔胡同”，“西板桥退租试点”，“东城的二里庄”，“雍和宫片区”等等。
在试点阶段，应该说取得了“不错的效果”，根据官方的说法，“平房公房的老居民，想退租的比例应该在50%-60%”。
而官方的“底线”是，只要达到30%的“退租率”就可以干。
所以在第一阶段的“试点”，应该说取得了非常好的效果，自然就会逐渐铺开，“申请式退租”成为了平房更新的关键手段。
第二阶段的“中轴路申遗背景下的大规模退租阶段”，在试点阶段取得不错的效果之后，2021年北京市马上推开“申请式退租”的范围。
我们认为这个阶段的时间周期大概是“2021年-2025年”的五年，退租规模大概是1万户，东西城平均各自是5000户。
在这五年期间，重点的退租工作应该是“服务于北京中轴路的申遗工作”，重点将北京中轴路附近实施“申请式退租”，确保中轴路申遗。
包括2021年实施“申请式退租”的项目，比如大栅栏观音寺片区、钟鼓楼周边、景山三眼井片区、故宫周边、西草红庙街区等项目，基本上都是围绕“中轴路”来实施的。
2022年东西城的“申请式退租”片区，我们认为还将围绕“中轴路”来实施。
比如西城区在2022年即将启动的什刹海片区、“南中轴”大栅栏观音寺片区、天桥片区等申请式退租项目，都在中轴路沿线。
2022年东城区的国子监申请式退租项目，景山三眼井三期等本质上也跟中轴路有关。
所以一直到2025年，预计“申请式退租”片区依然是重点围绕“中轴路”来实施的，具体片区可以参阅以下“文章”：
未来五年，北京西城"21退租点位"预测！
未来五年，东城“四大街区”成退租重点！
第三阶段的“自愿式退租阶段”，随着2025年“中轴路申遗”的工作告一段落，重点围绕中轴路的“申请式退租”阶段预计将会基本结束。
所以2025年以后，我们判断，北京东西城的“申请式退租”将会进入一个“全新的阶段”，这个阶段我们可以称之为“自愿式退租”阶段。
关于这个“自愿式退租”，西城区“十四五规划”中明确提及：
“力争2025 年完成重点地区申请式退租，为下一阶段实现“自愿式退租”打下坚实基础”。
具体内容，可参阅西城区的“十四五规划”文本。
那么，什么是“自愿式退租”呢？西城区没有详细说明，我们也就不得而知了，但是北京人大代表秦红岭在接受“北京青年报”采访中提及：
“申请式退租”应打破项目界限，建立核心区统一的申请式退租长效机制。
具体的建议是：
居民在每年规定的时间窗口提出退租申请，统一进行退租资格审核，统一安排退租资金和安置房源，实现想退尽退，应退尽退。
所以我们的判断，所谓“自愿式退租”，应该会在2025年以后“推行实施”，基本模式就是“在固定时间提出退租申请，等审核后，即可实施退租”。
到了“自愿式退租”阶段，就不再设置“退租片区”了，任何平房承租人，只要具备“退租资格”，即可提出“退租申请”。
就有点像“申请公租房”一样，只要满足公租房条件，即可提出申请。
这样，就可以做到“想退尽退，应退尽退”。
综上所述，我们认为东西城的“平房退租”非常有可能将会分成三个阶段来实施：试点阶段，重点片区阶段和自愿式退租阶段。
到了2025年以后，只要具备“退租资格”的平房承租户或私房，都可以直接提出“退租申请了”。
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