买房故事 || 胖妈的北京买房历险记（下）

凌8乱

马老师帮选房买房故事

（第28期）

粉丝亲撰，原汁原味
买房故事，买房人自己的故事
本期分享嘉宾：胖妈和瘦爸

我的买房故事特别曲折。
历经了5次交订金，4次退订金的过程……


接上文，买房故事 || 胖妈的北京买房历险记（上）
你还不知道，纠结的我买了哪里吧？
不管怎么样，
这将是你在马老师帮选房看到的最曲折最纠结，最多交订和退订的买房故事。

因为全文8000+字，所以，分成（上）和（下）两部分，大家继续看我的，买房故事 || 胖妈的北京买房历险记（下）吧！

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朝阳北金盏东坝崔各庄群，群编号017
大兴亦庄丰台东群，群编号010



再回金盏，纠缠……

大面宽也有美中不足

又退回到金盏的两个盘， 青云上府最先接触，小岛销售也是最最最主动的销售，经常电话介绍动态，9月份看了望京的售楼处样板间。

因为当时宣传的6000mm大横厅，套164㎡，得房率80%，洋房低密社区，很是完美，所以，很是期待。

• 青云上府163㎡户型图
  

但到了样板间发现户型设计有些不完美：
厨房小，
由于承重墙不能做成开放厨房；
客厅在一侧，四个卧室在另外一侧， 客厅不方正；
挨着电梯间有一侧墙是凸出一块，（从门口看）6米的大落地窗视野有一米（1400mm）被遮挡；
卧室的L型走廊空间浪费，虽然有了家政间的设计，还是觉得别扭；







青云上府样板间实拍

如果要住的舒服，就要动墙二次改造，把走廊并入房间。
期间北京出台了要求做交付样板间规定， 青云上府的交付样板间放到特别远的金盏，我前后去了3次， 和销售去了一次，我自己跑了两次，往返三个多小时的路程，很是辛苦。

发现墓地 有些错愕

因为金盏位置的特殊性，天上有航线，地上有赛车道，很是担心噪音影响，我前后去了5次工地，跑到工地后面的小路，绕道一个农业用地的果园里，好说歹说看房大爷放我入园，就是为了实地考察噪音。

这个位置误导了我很长一段时间。（马老师备注，这个地方并不青云上府和朝阳一墅的工地，所以说，存在误导！）
飞机在这个区域下降，频率3-5分来一架飞机，有的从老河湾上空，有的从工地正中间，有的从晴翠园那侧下降，能看清飞机的机身颜色，感受着飞机的声波。

周末白天赛道的噪音非常刺耳，果园那个位置正好是赛道的弯曲，各种摩托车刺耳声音，很是崩溃！周末白天有噪音，晚上没有。我还骑共享单车绕进中海首开拾光里的工地，想从工地区域听噪音，飞机隔着远了，赛车真是特别吵，刺耳的噪音。打了无数次退堂鼓，又舍不得低密度的洋房社区，各种不甘心。

骑车绕道老河湾，想从老河湾的对面去感受噪音。过了桥后，老河湾对面有个小公园，里面还有凉亭，想过去休息，里面特别安静没有人。越往里走越奇怪，后来发现一处洼地，仔细一看，很多假花，花圈，石碑……顿时觉得阴嗖嗖，整个人都不好了，迅速撤退！

这个墓地是狭长的分布，隔着老河湾对着金盏三个盘，没有勇气往里面走探查到哪个盘结束。

发现墓地后，非常气愤！
质问青云上府的销售小岛为啥不告诉我，他说告诉我玉带环腰，风水好。好吧，我没有文化，没有get到关键点，当时就不想买了，又坐车到东坝华樾国际，有种从村里进城的感觉。

开发商说墓地肯定会迁走，我不放心，网上提交北京市政府的网页热线， 后来金盏乡小店村干部回电，这个墓地已经划到国土局，不归他们本村管理了。


紧急求救马老师的意见（大意如下）：
马老师说金盏片区原来就是村落，做开发时候不可避免周边有村民的墓地。对于村民来说，人家是原住民，是先人们先选择的风水宝地，新开发地块才是后来户。别墅区的开发，往往不可避免有墓地存在，原来中央别墅区天竺片区好几个楼盘也有存在墓地情况。听完之后，心里略微开解。

公立教育 择校问题

金盏两个项目对于我这个家庭来说，都要面对孩子中学择校问题。
胖妈特意蹲守到金盏乡中学现在挂牌首师大分校，因为是老学校，老师相对资深，因为之前和北京中学老师接触过，有了对比，内心还是觉得年纪大的老师相对教学理念保守，北京的学校硬件都不会太差。距离小区位置将近2公里多了，上学不算近，学校算不上好学校。

开发商会说我们的业主孩子上私立和国际学校多，可是胖妈还是要走国内高考的路线，无法脱离公立学校。中海首开拾光里有规划中学教育用地， 当时胖妈认为这个中学会和楼房一起交付使用。
经过后期提交北京市民网页热线问题，辗转有北京市朝阳教育局保障科老师，花了2个月，多部门协同，给我的回复是：
我提供的地块名字是幼儿园用地，由开发商建设。
中学用地，需要达到三通一平，符合学校建设标准，开发商办理手续交接给政府，朝阳教育后勤保证科再立项招标建设交付，学校招聘老师，招生，这个时间算下来，预计2027年招生。这个中学教育用地招生时间，胖妈多方打探，查询政府公开信息，教育网，采访村民，金盏乡，从8月到10月底才摸清出要2027年的预估时间。

如果真是2027年招生，
那时大头儿子已经初中毕业要中考了。

孙河，公立教育的失败典型

因为金盏航线和赛车噪音，还有公立教育问题，胖妈始终不敢下定决心。
为了感受洋房新社区的氛围和孙河的教育，本着眼见为实，胖妈周末找一天骑车把孙河都转了一圈，洋房，别墅社区真是很漂亮，暗下决心要买金盏。

在网上搜孙河教育，发现孙河别墅小区交付后，公立学校一直没有，房子2020年陆续交付，学校2022年建设招标，2024年招生，顿时担心金盏的中学可能赶不上。
至此胖妈发现一个特别的官方渠道，北京市民热线可以打12345，或者下载北京通app提交市民热线问题，回复很快，而且官方客服回访，对相关部门有解决率和满意率的考核，相关部门的接口人回电都非常热情耐心，给北京市政府点赞。感谢这个时代，让老百姓有选择更好的居住社区，有权利和渠道来查询市政规划。同时如果和开发商有纠纷，可以通过12345或者北京市建委协调，反应都很快。

树村，飘过

首批北京共产房销售策略最后都要摇号，胖妈也去了最贵的树村看看情况。
树村要求首付到齐截图，才能参与摇号，胖妈因为冲动付订金，首付有了缺口，没有参与报名摇号，也没有去凑抢房盛况。
朝阳一墅下证最快，直播摇号，胖妈很激动的看着手机屏幕，公证人员点了鼠标摇号名单结束，胖妈排了200多号，以为会像双色球挨个号码摇， 胖妈out了。虽然200多号，挑选不到心仪的房源，胖妈还是在周六去选房了。 瘦爸那天正好出差，胖妈早上把大头儿子送到辅导班，9点整打车飞奔到朝阳一墅售楼处，排到胖妈只有2楼可选，现场就是那种气氛，抢白菜一样。 看到有几个年轻的孩子父母给买的第一套房子就是朝阳一墅的洋房，700多w， 顿时觉得北京孩子起点真高，胖妈省吃俭用半辈子才敢选的房子，人家毕业就可以轻松入住。努力搬砖，还完房贷后，还要给大头儿子攒钱买房子娶媳妇。
选朝阳一墅148洋房的原因，四叶草户型设计， 空间没有浪费，总房款不到1000w，比青云上府低，融创的品牌比较响亮，有豪宅基因，交付样板间室内门是通顶的，卫生间设计也比青云上府要细腻。选好房号，交了50w订金（第四次订金），签了认购书赶紧接大头儿子放学。

• 马老师制作朝阳一墅和青云上府的比较
  

青云上府销售急了，疯狂电话call， 要带我去工地。 他的观点是朝阳一墅是叠拼为主力户型，洋房公区小，还有个巨大的变电站在洋房区域，我当时没有太多概念。
另外，详细看过马老师的文章， 青云上府洋房是主力户型， 朝阳一墅叠拼是主力户型，但是那会，我对主力户型还没有太多认知。最后明白，主力户型会在设计和位置上受到优待，非主力户型就会靠边站。

• 马老师和胖妈关于青云上府和朝阳一墅的主力户型的沟通
  

小岛开车带我去工地，通过一个秘密通道，进到工地里面，发现青云上府的地块确实比朝阳一墅的地块大很多。早上9点，没有赛车的噪音，我兴奋的跑到工地里面，还在挖地基，我感受航道的影响。飞机飞过来录音，其实还是有高度的，声音没有那么大。这一刻才真正放心的选择青云上府。

本以为尘埃落定，等待青云上府开盘的时间段，亦庄中海京叁号院销售联系我，说168平降价了。中海为了下半年拿地，降价回笼资金。顿时不淡定了，又跑去看了中海京叁新的168平交付样板间。太阳光映照下的铝板外立面，奢华的会所，确实高级。不用纠结两个洋房的真石漆面积和铝板的效果的差距了。

• 马老师和胖妈沟通中海京叁号院
  

真石漆的阴影来源于华樾国际，当时有网友发了祥云小镇某楼盘收房维权，真石漆基底不平整，楼体看上去有纸糊的错觉。特别喜欢铝板外立面，这次降价，再次拨动了心弦。想着京叁降价再谈谈价格，拖了一周开发商也没有降价的意思。瘦爸的意见为了孩子上学，可以克服20公里通勤，以及没有地铁的弱势。


本着为了孩子高中，中考亦庄锁区，现有4所高中都不错，胖妈决定选择京叁。内心还是不踏实，担心选错，约了马老师时间，一起去再去了京叁样板间。马老师帮助选了中意的房源，原来想选最便宜的低楼层，马老师建议还是选择中高楼层，住着舒服，视野开阔，未来出手也更容易变现。中海京叁又交了20w订金（第五次订金），然后等待开发商核验购房资格，然后草签。至此胖妈心理的大石头才落地，特别感谢马老师一路以来不厌其烦的听取我的唠叨和及时的关心和回复。

• 马老师和胖妈沟通中海京叁产品力和装修施工工艺
  

到了双十一，胖妈完成了草签。
等待网签的时候刷亦庄教育新闻，忽然发现2021年亦庄中考，掐尖录取到人大附经开和实验，和大兴有100多个名额交换到旧宫垫底的高中，胖妈内心又生波澜，对于学习成绩一般的大头儿子，胖妈总是希望能力范围内，给他铺好路。教育这条路没有捷径，还是要靠孩子和家庭的不懈努力。希望儿童医院落户河西区带来地铁，二中经开发展越来越好。
梳理家庭需求排序，没有十全十美的楼盘，满足60%的家庭需求和首位需求就可以了。

• 马老师和胖妈关于楼盘缺点的讨论
  

售楼处的光鲜沙盘不代表地块的实际情况，一定要去楼盘的工地，板块，学校实际考察，尤其了解清楚规划教育用地招生时间。如果是二期的楼盘可以参考一期的交付水平和业主沟通，做决策项目参考。再次推荐跟随马老师帮选房的看房团，他们每次都会有大量讲解和地块，产业的实际考察。


到中海京叁号院为止，胖妈总计交了5次楼盘订金。
和不同房企销售打交道，深刻感受到房地产业的快节奏。截稿为止，胖妈只收到万科的订金退款。保利，华樾，融创的订金退款都已经申请，等待退款中……
销售白天带客户介绍楼盘，晚上开会，凌晨下班，节假日无休都是常态。工作都很辛苦，所以请网友善待每位接待的销售人员。
而且，后期选房，订金，折扣都需要他们帮忙，未必每个客户都有背景和关系，还是需要销售帮忙争取。
最后遵从内心的选择，房子是自己住的，只有内心欢喜，住着才舒心。

• 马老师和胖妈关于遵从内心的选择的讨论
  

最后最后，不要冲动，多看，想好再交订金，因为退订金真的真的很慢，会影响后期购房首付款周期。


看到这里，你已经知道了，我买了中海京叁号院。
喜欢公立教育的均衡和质量好；
喜欢中海的装修和大平层；
喜欢铝扣板的外立面；
喜欢有了折扣的特价，可以到购房预算内；
喜欢周边环境干净，发展成熟，不需等待；
喜欢京叁业主圈层高端纯粹；

整个购房过程过于纠结，也感谢在这纠结的一路，有马老师的咨询一路相伴。
一起看房，一起选朝阳一墅，一起聊飞机噪音，聊发现墓地，一起参观中海京叁会所，一起选房和订金……
如果你也是在考虑买房，强烈推荐马老师帮选房，第三方视角和观点，会给我们更多思考和开悟！感谢马老师，预祝更多马老师粉丝买到遵从内心的选择！

北京愤怒羔羊猩

妹子真纠结